Woodstock werkt door achter de gevels van Albert Road

Van Papendorp naar spoorbuurt

Woodstock begon als Papendorp, een nederzetting aan de hoofdweg op het land van Pieter van Papendorp. In 1845 stonden er al een anglicaanse kerk en een school. Papendorp en Salt River vormden vanaf 1881 samen de zelfstandige gemeente Woodstock, die Kaapstad in 1913 opnam.

Het spoor gaf die groei vaart. Nabij het huidige Woodstock Station begon de aanleg van de lijn naar Wellington; in 1860 reed de eerste locomotief van Papendorp naar de werkplaatsen in Salt River. Goederen, arbeiders en bewoners kwamen samen in de lage strook tussen haven en hellingen. Woningen, fabrieken en opslagplaatsen schoven er dicht tegen elkaar aan.

Albert Road draagt die geschiedenis nog in zijn bouwblokken. De weg loopt langs de spoorcorridor en verbindt voormalige productiegebouwen met winkels, ateliers, appartementen en kleine bedrijven. Treinen, station en bedrijven liggen er nog altijd vlak bij plekken waar mensen wonen en boodschappen doen.

Kledingmakers aan 66 Albert Road

Op nummer 66 staat Woodstock Exchange. Het gebouw diende in de twintigste eeuw voor confectie en kledingproductie, in een periode waarin textiel en kleding veel werk in Kaapstad boden. Kunstenaars, ontwerpers en makers gebruikten het pand in de vroege jaren 2000 als Woodstock Industrial Centre. Na renovatie heropende het in 2011 als Woodstock Exchange.

De productie maakte niet uitsluitend plaats voor beeldschermen en vergadertafels. Kledingmakers, juwelenontwerpers, bakkers en fine-artprinters werken er naast ontwerpstudio's, ateliers, winkels en andere kleine ondernemingen. In de directe omgeving zitten ook een brouwerij, fietskledingmerk Ciovita en Side Street Studios.

Woodstock Exchange ligt tegenover WEX1 met de SPAR-supermarkt op de begane grond aan Albert Road.

Tegenover de Exchange stapelt WEX1 appartementen, winkels, restaurants en kantoren boven elkaar. Een SPAR bezet de begane grond. Spoor, bushalte, fietspad en parkeerverdiepingen komen hier samen. Zo gebruikt de straat dezelfde meters voor boodschappen, studio's, kantoorwerk en overstappen.

Oudere bedrijvigheid bleef tussen de verbouwde panden staan. Baltic Timber ligt dicht bij de Exchange, het station één blok verder. Albert Road is daarom geen gesloten rij creatieve adressen. De grote volumes van de oude werkpanden bieden nog ruimte aan leveringen, verkoop, kantoren en kleinschalig maakwerk.

Staal in de oude biscuitfabriek

Verderop aan Albert Road ligt The Old Biscuit Mill. Pyott's opende hier aan het begin van de twintigste eeuw een biscuitfabriek, die tot 1946 bleef draaien. Nu zitten er keramiek- en kunstzaken, ontwerpstudio's, kantoren, de Design Academy of Fashion, Espresso Lab Microroasters, The Potluck Club en de Neighbourgoods Market.

De verbouwing laat de oude functie zichtbaar. De historische gebouwen bleven staan; stalen trappen, loopbruggen en grote stalen ramen vormen een duidelijk nieuwe laag. De verbouwing opende de voorheen gesloten begane grond en herstelde een oude waterput die tijdens het werk werd gevonden.

Kantoren, werkplaatsen, ontwerpwinkels en restaurants delen nu het terrein. Op marktdagen nemen eetstalletjes en bezoekers ook de parkeerplaats in. De voormalige fabriek levert daarmee ruimte aan nieuwe huurders, banen en klanten, maar richt zich ook sterk op bezoekers en een koopkrachtiger publiek.

Andere adressen laten een minder uniforme omslag zien. The Woodstock Foundry, op 150 tot 170 Albert Road, was een metaalgieterij en bevat nu studio's, kleine kantoren, winkels en eetgelegenheden. Ciovita, The Wheelhouse en het atelier van Trzebinski Sculpture behoren tot de recente gebruikers.

Op nummer 302 bleef een Victoriaans winkelpand uit ongeveer 1900 tot 1905 behouden. Aan de straatzijde zitten een juwelierszaak en galerie, met kantoren erboven. Rond de binnenplaats liggen een werkplaats, restaurant en studio; een deel van het pand biedt training in media, fotografie en film. Biscuits, confectie en metaal maakten dus niet op één manier plaats voor nieuw werk, maar voor ontwerp, onderwijs, voedsel, kunst en gespecialiseerde kleine ondernemingen.

Lage huizen in Chapel Street

Een afslag naar Chapel Street verandert de schaal. Deze straat en Albert Road liggen beide in een erfgoedgebied. In Chapel Street staan compacte rijhuizen en cottages uit de negentiende en vroege twintigste eeuw. Veel huizen hebben één bouwlaag, staan dicht op de straat en hebben een stoep of veranda, houten ramen en daken van golfplaat of pannen. Lage erfafscheidingen en kleine voortuinen liggen tussen voordeur en weg.

Een extra verdieping of forse uitbreiding verandert hier de hoogte, daklijn en lichtinval van een hele rij. Regels voor verbouwingen schrijven daarom aansluiting op de bouwhoogte, materialen en gevelopeningen van naburige woningen voor.

Voor huurders gaat de verandering niet alleen over gevels. Bij verkoop, huurverhoging of verbouwing voor rendabeler gebruik hebben bewoners met informele of zwakke huurafspraken weinig bescherming. Sommigen vertrekken; anderen delen meer kamers of woningen om in Woodstock te kunnen blijven. Zwarte, coloured en arbeidersbewoners kunnen daarbij betaalbare woonruimte, vertrouwde voorzieningen en sociale netwerken verliezen.

Ook kleine restaurants, winkels en werkplaatsen krijgen met hogere huren en grondprijzen te maken. Sommige langdurige bewoners zagen vertrouwde zaken wijken voor duurdere winkels, ketens en franchises. Andere bewoners waarderen juist nieuwe winkels, koffiegelegenheden en een gemengder publiek. Eigenaar-bewoners kunnen van waardestijging profiteren, maar dragen ook hogere dagelijkse en gemeentelijke kosten.

Vijf cottages en een oud ziekenhuis

In Bromwell Street kocht een eigenaar in 2013 vijf aaneengesloten huurcottages, met plannen voor aanzienlijk hogere huren. De eigenaar beëindigde de contracten en begon een uitzettingszaak tegen huurders, onder wie families met generatielange huurrechten.

Het Constitutionele Hof bepaalde in 2024 dat de bewoners niet mochten worden uitgezet voordat passende huisvesting beschikbaar was in of zo dicht mogelijk bij Woodstock, Salt River of de binnenstad. De uitspraak gaf geen recht op een woning naar eigen keuze, maar liet de afstand tot werk, school en bestaande contacten wel meewegen.

Bewoners komen samen bij Cissie Gool House, het gekraakte voormalige Woodstock Hospital.

Ook het voormalige Woodstock Hospital legt verschillende belangen naast elkaar. Meer dan achthonderd mensen bewonen het gebouw sinds 2017 onder de naam Cissie Gool House. De gemeenteraad stemde in beginsel in met verkoop voor een project van vijfhonderd woningen, waaronder woningen voor huishoudens binnen een brede inkomensband.

De huidige bewoners vrezen vertrek vóór de bouw en uitsluiting van de nieuwe woningen. Zij beheren het gebouw met monitors en een eigen leiderschapsstructuur. Samen met Reclaim the City werken zij aan een bod met langdurig betaalbare huur en zeggenschap voor bewoners. Onder bewoners bestaat ook steun voor herontwikkeling met betaalbare of sociale woningen. Het conflict gaat dus niet alleen over nieuwbouw, maar over de vraag wie er tijdens en na de bouw kan blijven wonen.

Praktisch langs Albert Road

MyCiTi-lijn 261 stopt vlak bij The Old Biscuit Mill. Werkzaamheden aan de haltes Barron en Biscuit Mill kunnen tijdelijk rijstroken en parkeerplaatsen beperken; de bus blijft rijden. De winkels in The Old Biscuit Mill zijn doorgaans maandag tot en met vrijdag van 10.00 tot 16.00 uur, zaterdag van 9.00 tot 16.00 uur en zondag van 10.00 tot 14.00 uur open. Afzonderlijke zaken kunnen afwijken. Bij Woodstock Exchange verschillen de openingstijden per huurder.

Aankomst bij het spoor

Bij Woodstock Station begint de oude spooras die Papendorp met de werkplaatsen van Salt River verbond. Eén blok verder staat de voormalige kledingfabriek van 66 Albert Road tegenover een woongebouw met supermarkt. Langs dezelfde weg volgen houtopslag, ateliers, winkels en fabriekshallen. De afstand tussen spoor, werkvloer en voordeur is hier kort.